Como abrir uma imobiliária? Abrir uma imobiliária é o primeiro passo para sua atuação no mercado de imóveis em um negócio estruturado e lucrativo.
Formalizar a empresa com um CNPJ traz inúmeros benefícios, como maior credibilidade junto aos clientes, acesso a linhas de crédito empresariais, possibilidade de emitir notas fiscais e contratar uma equipe com segurança jurídica.
Com o CNPJ, também é possível firmar parcerias com portais imobiliários, investir em marketing digital e registrar sua marca, fortalecendo a identidade do negócio.
Além disso, uma imobiliária com CNPJ enquadra-se no regime do Simples Nacional, reduzindo a carga tributária e facilita a gestão financeira.
Para abrir a empresa, é necessário ter o CRECI jurídico, definir o modelo societário (como SLU ou LTDA), registrar na Junta Comercial, obter o alvará de funcionamento e investir em um bom plano de negócios.
Continue a leitura com a Contabilidade Olímpia e saiba mais sobre como abrir uma imobiliária!
O que é necessário para abrir uma imobiliária?
Para abrir uma imobiliária, será preciso cumprir etapas legais, técnicas e estratégicas. O primeiro passo é obter o CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), exigido para atuar legalmente no setor.
Depois, é necessário abrir um CNPJ, escolhendo o tipo de empresa mais adequado — como Sociedade Limitada Unipessoal (SLU) ou Empresário Individual.
O processo inclui o registro na Junta Comercial, obtenção do alvará de funcionamento na prefeitura, contratação de um contador e a elaboração do contrato social, caso haja sócios.
Além disso, recomenda-se investir em um site com CRM imobiliário, registrar a marca no INPI, estruturar um plano de negócios e montar uma equipe, mesmo que enxuta.
Preciso ter CRECI para abrir uma imobiliária?
Sim, é obrigatório possuir o CRECI para abrir imobiliária. A legislação brasileira exige que apenas corretores registrados no Conselho Regional de Corretores de Imóveis possam atuar na intermediação de compra, venda ou locação de imóveis.
Se o empreendedor não for corretor, precisará obrigatoriamente incluir um sócio com registro ativo no CRECI. Além disso, para legalizar a empresa, será necessário solicitar o CRECI jurídico, que autoriza a imobiliária a operar formalmente.
O CRECI também regula o exercício ético da profissão, sendo uma exigência fundamental tanto para atuação individual quanto empresarial.
Qual a diferença entre CRECI físico e jurídico?
O CRECI físico é destinado ao corretor de imóveis como pessoa física. Ele permite que o profissional atue de forma autônoma ou como empregado em uma imobiliária.
Enquanto isso, o CRECI jurídico é voltado para a empresa, ou seja, a imobiliária registrada com CNPJ. Esse registro autoriza a operação da empresa no setor imobiliário e exige que pelo menos um dos sócios seja corretor com CRECI físico ativo.
Como tirar o CRECI jurídico?
Para tirar o CRECI jurídico, é preciso, primeiro, o corretor deve já possuir o CRECI físico ativo. Em seguida, deve-se abrir a empresa com CNPJ, elaborar o contrato social e obter o alvará de funcionamento.
Com esses documentos em mãos, é necessário preencher o formulário de requerimento disponível no site do CRECI da sua região. Também é exigido o pagamento de taxas e a apresentação de documentos como contrato social, comprovante de CNPJ, alvará e comprovante de endereço.
Veja como abrir CNPJ para corretor imobiliário.
Posso abrir uma imobiliária como MEI?
Não. Corretores de imóveis não podem ser MEI. A atividade de corretagem é regulamentada pela Lei nº 6.530/78 e, por isso, não se enquadra entre as permissões do MEI, que é voltado a atividades informais.
Mesmo que o corretor atue de forma individual, ele precisa optar por outras naturezas jurídicas, como SLU (Sociedade Limitada Unipessoal) ou Empresário Individual. Ambas permitem o enquadramento no Simples Nacional e asseguram benefícios como emissão de nota fiscal, acesso a crédito e proteção patrimonial.
Quais os tipos de CNPJ posso usar para abrir uma imobiliária?
Os principais tipos de CNPJ que um corretor pode usar para abrir uma imobiliária são: Empresário Individual (EI), Sociedade Limitada Unipessoal (SLU), Sociedade Empresária Limitada (LTDA) e, em casos maiores, Sociedade Anônima (S.A.).
O tipo MEI não é permitido, pois a corretagem é uma profissão regulamentada. Entre essas opções, a SLU tem ganhado destaque por permitir que o corretor atue sozinho com proteção patrimonial e sem a obrigatoriedade de sócios.
Enquanto isso, a LTDA é indicada quando há mais de um sócio. A escolha do tipo de CNPJ depende da estrutura do negócio, faturamento esperado e da necessidade de divisão de responsabilidades legais e financeiras.
Qual a melhor estrutura jurídica para uma imobiliária?
A melhor estrutura jurídica depende do modelo do negócio. Entretanto, para a maioria dos corretores que querem atuar de forma individual, a Sociedade Limitada Unipessoal (SLU) costuma ser a opção mais vantajosa.
Ela oferece separação entre o patrimônio pessoal e o da empresa, não exige sócios e permite o enquadramento no Simples Nacional, reduzindo a carga tributária.
Caso a imobiliária tenha sócios, a Sociedade Empresária Limitada (LTDA) é a mais recomendada, pois permite distribuição de cotas, responsabilidades e lucros no contrato social. Ambas oferecem segurança jurídica e flexibilidade para crescer.
Como abrir uma imobiliária sendo corretor autônomo?
Mesmo sendo corretor autônomo, é possível abrir imobiliária e formalizar a atuação. O primeiro passo é ter o CRECI físico ativo. Com isso, o corretor registra uma empresa no seu nome, como SLU ou EI, e solicita o CRECI jurídico.
O processo inclui: abertura de CNPJ com a ajuda de um contador, registro na Junta Comercial, emissão de alvará de funcionamento na prefeitura e solicitação do CRECI jurídico.
Dessa forma, o corretor passa a atuar de maneira legal como empresa, podendo contratar equipe, emitir nota fiscal, anunciar em portais e expandir seu negócio.
Quais são os custos iniciais para abrir uma imobiliária?
Os custos iniciais para abrir uma imobiliária variam conforme o modelo, iniciando com investimento a partir de R$ 3.000 a R$ 10.000, em modelos mais enxutos.
Os principais custos incluem: registro da empresa, contador, taxa do CRECI jurídico (cerca de R$ 1.300), alvará de funcionamento, registro na Junta Comercial, site com CRM imobiliário, identidade visual (marca e papelaria) e marketing inicial.
Quais documentos são exigidos para abrir uma imobiliária?
Basicamente, os documentos que você vai precisar ter em mãos para abrir CNPJ de imobiliária são:
- Documentos pessoais do(s) sócio(s): RG, CPF e comprovante de residência;
- Contrato social da empresa (caso tenha sócios);
- Registro na Junta Comercial do estado;
- CNPJ ativo (obtido na Receita Federal);
- Alvará de funcionamento emitido pela prefeitura;
- Comprovante de endereço comercial;
- Solicitação do CRECI jurídico com formulários específicos;
- Comprovante de pagamento das taxas do CRECI.
Como registrar a imobiliária na Junta Comercial?
Registrar a imobiliária na Junta Comercial é uma das etapas obrigatórias para legalizar a empresa. O processo começa com a escolha do nome empresarial, que deve ser único no estado de registro.
Depois, é necessário elaborar o contrato social (caso tenha sócios) ou preencher o requerimento de empresário individual. Com esses documentos em mãos, deve-se acessar o site da Junta Comercial do seu estado e realizar uma consulta de viabilidade.
Após a aprovação, o empreendedor apresenta a documentação pessoal, contrato social e o comprovante de pagamento das taxas de registro. Ao final, a Junta emite o NIRE (Número de Identificação do Registro de Empresa), que permite a sequência da formalização junto à Receita Federal.
Preciso de contador para abrir uma imobiliária?
Sim, o contador é necessário para abrir uma imobiliária. Além de orientar sobre o melhor tipo jurídico e regime tributário para o negócio, ele será responsável por elaborar o contrato social, registrar a empresa na Junta Comercial e obter o CNPJ junto à Receita Federal.
O contador também atua na geração de guias de impostos, escrituração contábil e obrigações acessórias mensais. Como a atividade imobiliária possui particularidades fiscais e legais, ter um contador desde o início ajuda a evitar erros, autuações e problemas com o fisco.
Quais impostos uma imobiliária precisa pagar?
Os impostos pagos por uma imobiliária alternam-se conforme o regime tributário adotado. Entretanto, os tributos mais comuns estão:
- ISS (Imposto Sobre Serviços): obrigatório para prestação de serviços de corretagem;
- IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica);
- CSLL (Contribuição Social sobre Lucro Líquido);
- PIS e COFINS: contribuições para a seguridade social;
- INSS Patronal: sobre a folha de pagamento (em alguns casos);
- Simples Nacional (quando optante): unifica vários tributos em uma única guia.
Imobiliárias que trabalham também com locação de imóveis próprios ou incorporação imobiliária podem ter tributos adicionais e não se enquadrar no Simples Nacional.
Como funciona o Simples Nacional para imobiliárias?
O Simples Nacional é um regime tributário que unifica o pagamento de diversos impostos em uma única guia (DAS), facilitando a rotina fiscal e reduzindo a carga tributária para pequenas empresas.
Imobiliárias podem se beneficiar do Simples Nacional desde que não exerçam atividades vedadas, como loteamento, incorporação ou locação de imóveis próprios. Se a empresa atua apenas com intermediação de compra, venda e aluguel para terceiros, pode optar por esse regime.
As alíquotas variam conforme a receita bruta anual e o anexo de enquadramento (normalmente o Anexo III ou V). A economia tributária é enorme, principalmente em faturamentos menores.
Quais são os CNAEs indicados para uma imobiliária?
O CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) define a atividade exercida pela empresa e influencia diretamente na tributação.
Dessa forma, para abrir imobiliárias, os principais CNAEs são:
- 6821-8/01 – Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis;
- 6821-8/02 – Corretagem no aluguel de imóveis;
- 6810-2/01 – Compra e venda de imóveis próprios (não se enquadra no Simples Nacional);
- 6810-2/02 – Aluguel de imóveis próprios (também não permite Simples Nacional);
- 6831-3/00 – Administração de imóveis para terceiros.
O que colocar no contrato social de uma imobiliária?
O contrato social é o documento que oficializa a constituição da empresa e estabelece suas regras de funcionamento.
Esse documento é obrigatório no registro da empresa na Junta Comercial e será exigido também na solicitação do CRECI jurídico. É recomendável que ele seja elaborado por um contador ou advogado.
Dessa forma, no caso de uma imobiliária, o contrato deve conter:
- Nome empresarial e endereço da sede;
- Objeto social (ex.: intermediação na compra, venda e locação de imóveis);
- Capital social e a participação de cada sócio (se houver);
- Responsabilidades e poderes dos sócios;
- Regras para entrada ou saída de sócios;
- Regime de tributação;
- Cláusulas de dissolução da sociedade.
É necessário alvará de funcionamento para imobiliária?
Sim, o alvará de funcionamento é obrigatório para qualquer empresa que exerça atividades comerciais em um endereço físico. No caso das imobiliárias, o alvará é emitido pela prefeitura e atesta que o local cumpre os requisitos legais para operar.
Para obtê-lo, é necessário apresentar documentos como o CNPJ, contrato social, comprovante de endereço, laudo dos bombeiros (em alguns municípios) e requerimento da prefeitura.
Como funciona o registro da marca da imobiliária?
Registrar a marca da imobiliária no INPI (Instituto Nacional da Propriedade Industrial) assegura o direito exclusivo de uso do nome e da identidade visual em todo o território nacional.
O processo é feito online e envolve as seguintes etapas:
- Verificação da disponibilidade da marca;
- Escolha da classe de atuação (serviços imobiliários);
- Preenchimento do formulário de pedido no site do INPI;
- Pagamento da taxa de registro;
- Acompanhamento do pedido até a concessão (em média, 8 a 12 meses).
Como montar o plano de negócios para uma imobiliária?
O plano de negócios é um documento que orienta o funcionamento da empresa. Assim sendo, ele deve conter:
- Resumo executivo: visão do negócio;
- Análise de mercado: público-alvo, concorrência e tendências;
- Plano de marketing: estratégias de divulgação e captação de clientes;
- Plano operacional: estrutura, processos e equipe necessária;
- Plano financeiro: estimativas de investimento, receitas e despesas.
É melhor abrir uma imobiliária física ou virtual?
A escolha entre imobiliária física ou virtual depende do perfil do empreendedor e da região de atuação. A imobiliária física transmite mais credibilidade e facilita o atendimento presencial, mas tem custos mais altos (aluguel, estrutura, equipe).
Enquanto isso, a imobiliária virtual exige menos investimento, tem operação mais enxuta e é indicada para quem quer começar com baixo custo. No entanto, exige investimento mais pesado em marketing digital e ferramentas como CRM, site e redes sociais.
Quais são os modelos de imobiliária mais comuns?
Podemos dizer que os modelos de negócios mais comuns das imobiliárias são:
- Imobiliária tradicional (com sede física e equipe fixa);
- Imobiliária virtual (atuação 100% online);
- Imobiliária híbrida (presença física e digital);
- Franquia imobiliária (modelo com marca já consolidada e suporte);
- Corretor associado autônomo (profissional com CNPJ atuando de forma independente).
Como captar os primeiros imóveis?
A captação de imóveis é o ponto de partida para o funcionamento de uma imobiliária. O primeiro passo é usar o relacionamento pessoal: amigos, familiares, conhecidos e ex-clientes.
Apresente sua proposta de valor e profissionalismo. Depois, comece a abordar proprietários que anunciam por conta própria em plataformas como OLX, Facebook Marketplace e grupos de bairro.
Outra estratégia é visitar bairros estratégicos, identificar placas de “vende-se” ou “aluga-se” e entrar em contato com os proprietários. Também é preciso marcar presença online com um site profissional, redes sociais ativas e anúncios patrocinados.
Quais são os investimentos básicos para começar?
No total, estima-se que o investimento mínimo para um modelo enxuto varie entre R$ 5 mil e R$ 15 mil.
Dentre os principais gastos, podemos citar:
- Abertura de CNPJ e taxas da Junta Comercial;
- Taxas do CRECI jurídico (cerca de R$ 1.300);
- Alvará de funcionamento da prefeitura;
- Contador para regularização e acompanhamento fiscal;
- Site com CRM imobiliário;
- Identidade visual e materiais de divulgação (placas, cartões, panfletos);
- Equipamentos básicos (computador, internet, telefone).
Como montar uma equipe para imobiliária?
A equipe adequada depende do porte da imobiliária. Para negócios iniciantes, o corretor atua sozinho ou com o apoio de um atendente administrativo/comercial.
À medida que a empresa cresce, recomenda-se estruturar a equipe com:
- Corretores parceiros ou contratados;
- Captadores de imóveis;
- Atendentes ou recepcionistas;
- Gerente comercial (para equipes maiores);
- Profissionais de marketing ou agência terceirizada.
Qual o lucro médio de uma imobiliária?
Na venda de imóveis, a comissão média é de 6% sobre o valor da transação. Imobiliárias costumam ficar com 40% a 70% dessa comissão, o restante vai para o corretor envolvido.
Na locação, os ganhos vêm da taxa de intermediação (em torno de 1 aluguel) e da taxa de administração mensal (cerca de 10% do valor do aluguel).
Com uma boa carteira, uma imobiliária pode faturar de R$ 20 mil a R$ 100 mil por mês. O lucro líquido dependerá da estrutura de custos, variando de 15% a 40% da receita bruta.
Imobiliária pode trabalhar com venda e locação?
Sim, uma imobiliária deve atuar com venda e locação para ampliar as fontes de receita. Trabalhar com as duas frentes permite manter o fluxo de caixa constante: enquanto a venda traz lucros maiores, a locação oferece receita recorrente.
Para isso, é necessário estar regularizado junto ao CRECI e ter processos bem definidos para cada operação.
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